| Eigen Haard bezoekt Own Haven |
|
Eind november zijn drie medewerkers van Eigen Haard een week op bezoek geweest bij Own Haven Housing Association (OHHA)Â in East London, Zuid-Afrika. Eigen Haard staat voor zo'n 20 miljoen euro garant voor de ontwikkeling van betaalbare woningen in huur en koop. De betrokkenheid van Eigen Haard bij OHHA is al zo'n 10 jaar gaande. De garantstelling is van recenter datum.Â
Eigen Haard hoopt OHHA hiermee de impuls te geven om op eigen benen verder te kunnen. Aad van Meel (manager Projectontwikkeling), Bart de Jong (manager Technisch Beheer ) en Marion Kranenburg (sr adviseur Concernstrategie) zijn ter plekke gaan kijken hoe dat gaat. Een tweede doel is om kennis uit te wisselen. Dat gebeurt volop gedurende de week. Er worden over en weer presentaties gegeven. Projecten worden bezocht. Er wordt meegelopen met inspecties en er wordt over werkprocessen gepraat. Hoe verloopt het opleverproces vanuit nieuwbouw? Hoe werkt het met verhuren en huurdersparticipatie? Hoe wordt onderhoud gepland? Hoe stuurt het management op prestaties?
Â
De huurcultuur in Zuid-Afrika is heel anders dan in Nederland. In Nederland is het niet vreemd als iemand een leven lang huurt. In Zuid-Afrika blijft het streven een huis in eigendom te hebben. De huurwoning wordt ervaren als een tijdelijke stek. De mutatiegraad is met zo'n 20% hoog. Dit bemoeilijkt het sociale en technische beheer. De huurder voelt niet vanzelfsprekend eigenaarschap en verantwoordelijkheid voor de woning en woonomgeving. Daardoor wordt bij problemen snel gekeken naar OHHA in plaats van zelf verantwoordelijkheid te nemen. Het scherp managen van verwachtingen is in het belang van de klant, om irritaties en ontevredenheid te voorkomen, maar ook voor de organisatie. Incidenten managen is op de lange termijn kostbaar.
Â
Wanneer we de projecten bezoeken zien we dat de kwaliteit van de woningen in de lokale context positief opvalt. In het stadsbeeld van East London zijn de projecten herkenbaar. De kwaliteit is wel anders dan wij kennen in Nederland. Dit heeft te maken met de markt, maar ook met het weer. Het wordt hier niet kouder dan 8 graden Celsius. Sommige details vallen positief op, zoals de dakoverstekken. Ook valt op dat verschillende projecten op elkaar lijken, ze hebben een vergelijkbare architectuur. Dit kan voordelen bieden voor het plannen van toekomstig onderhoud. Standaardisatie kan immers kostenbesparing opleveren. Inzicht in materiaalgebruik en hoeveelheden bouwmateriaal is dan wel nodig. Dit kan systematischer, ontdekken we.
Â
De organisatie is vooralsnog erg gericht op ontwikkelen van woningen. Het beheer vraagt om een andere deskundigheid en 'mindset'. Een project is op een gegeven moment afgelopen. Beheren doe je voor de lange termijn. Het aantal woningen is in korte tijd verdrievoudigd. Dit betekent veel voor het personeel en de werkprocessen. De organisatie groeit letterlijk en het personeel moet dat bijbenen. Kennis kan niet meer alleen in hoofden zitten. Interne communicatie en informatie delen wordt belangrijker. Ook het opbouwen van historisch referentiemateriaal is nodig om op basis van feiten te kunnen sturen. Zuid-Afrika heeft met een bevolking van 45-50 miljoen inwoners maar 16 corporaties, die samen ongeveer 19.000 sociale huurwoningen bezitten. De corporatiesector staat in de kinderschoenen en sectorbenchmarks zijn niet voor handen. Goed om te zien dat dit jaar de eerste stappen zijn gezet om werkprocessen te standaardiseren en die periodiek te updaten. Ook is er de wens om goede managementinformatie te ontwikkelen. We zien tal van uitdagingen. Prioriteiten stellen is geboden!
Â
Aan de hand van communicatiemateriaal van Eigen Haard is met managers gesproken over klantbenadering. Meer focus op mogelijkheden (do's) in plaats van problemen (don'ts) is misschien een oplossingsrichting voor het versterken van verantwoordelijkheid van huurders en gemeenschapsontwikkeling. Na een bezoek aan de website van Eigen Haard zien managers van OHHA dat ook een internetsite een functie kan hebben in de communicatie met klanten.
Â
Een week in Zuid-Afrika is kort, maar voldoende om te zien dat onze zusterorganisatie stevig aan de weg timmert met mooie woonprojecten. Dat doen ze met talentvolle medewerkers die kwaliteit willen neerzetten. Eigen Haard wil ook in de toekomst nauw betrokken blijven bij OHHA. Het leren van elkaar was zinvol, leerzaam en inspirerend.
Marion Kranenburg
Â
|
